Une reprise très mitigée pour les bureaux à Bruxelles

 

Pierre-Paul Verelst, head of research Belux pour Jones Lang LaSalle – un grand de l’immobilier de bureaux – présente les chiffres définitifs du premier semestre 2021. Dans l’ensemble, les prévisions communiquées début juin sont confirmées : la reprise est mitigée, et les besoins en espaces sont réduits.

Voici les chiffres semestriels définitifs :

– Une prise en occupation à peu près inchangée à 188.000 m², grâce à des transactions exceptionnelles comme l’acquisition du Realex pour le Centre de Conférence de l’Union Européenne (25.500 m²), la prise en occupation par TotalEnergies de 17.000 m² dans le projet Multi au Centre- Ville, et plus récemment la prélocation de 15.000 m² par EY dans le projet The Wings en Périphérie.

Rajoutons le bail à long terme signé par la Banque Nagelmackers au Monteco, dans le quartier Européen, pour 3.600 m².

– Les occupants réduisent leurs surfaces. A de très rares exceptions, les nouveaux contrats de bail illustrent une nette diminution des besoins en espaces de bureaux. Par exemple, Nagelmackers divise par deux sa superficie, EY la réduit d’environ 10%, TotalEnergies occupera 40% moins de surfaces et Proximus n’occupera plus qu’une seule de ses deux tours.

– La reprise n’est donc que très mitigée. Certains candidats locataires n’ont pas encore d’idée précise sur leurs besoins futurs, aussi le processus de décision prend beaucoup plus de temps que d’ordinaire. Le second semestre s’annonce plus prometteur, une fois encore avec des transactions dans les projets du quartier Nord, avec à la clé une importante réduction des surfaces occupées.

– Peu de changements dans la disponibilité immédiate : fin juin, elle s’élevait à 7,8% contre 7,4% il y a un an. En volume, un peu plus de 1 million de m² est immédiatement disponible pour occupation. Dans la seconde partie de l’année ainsi qu’en 2022, la disponibilité est attendue en hausse sensible, davantage en raison d’espaces de seconde main libérés par des occupants que par les nouveaux projets. Le risque est grand que la vacance structurelle augmente de manière significative dans les prochaines années.

– Les loyers « prime » n’ont pas bougé à €315/m²/an. Cependant, une hausse de 8% est enregistrée dans le « Décentralisé » et plus particulièrement dans l’immeuble « Royale Belge » qui affiche des loyers de €200/m²/an.

– Le volume d’investissement en bureaux s’élève à 1,07 milliard d’euros, soit un recul de 56% sur l’année. Rappelons que 2020 fut exceptionnelle avec la vente de la Tour des Finances. Les immeubles durables sont les plus recherchés et nous observons une prime « verte » dans le rendement. En témoigne la toute récente vente du Commerce 46 à Allianz pour €120 Mln. Cet immeuble loué à ING pour 9 ans est doté d’un BREEAM Outstanding.

– Les rendements « prime » se sont à nouveau rétrécis à 3,5% pour un bail 6/9 contre 3,9% fin

2020. Les immeubles loués à long-terme s’échangent, quant à eux, à 3,25% contre 3,5% auparavant. Selon nous, les rendements vont désormais se stabiliser, et puis progressivement augmenter sur la période 2022 à 2023.