JLL présente son bilan de l’immobilier commercial en Belgique et dresse les principales tendances observées sur ce marché ainsi que les faits marquants de 2024 et de ce début 2025. Cette analyse approfondie marque une étape importante à la suite de la réactivation du département retail de JLL en 2024, soulignant l’ambition de l’entreprise de renforcer sa présence sur ce segment de marché.
Malgré une presse plutôt morose sur l’ensemble du secteur du retail en 2024, l’analyse démontre cependant la résistance de plusieurs paramètres aux aléas du secteur, comme en témoignent brièvement ces premiers constats : l’activité reste soutenue, certains secteurs d’activité gagnent en importance et d’autres réduisent leur parc immobilier, de nouveaux concepts émergent et les loyers tiennent la pression.
Une prise en occupation soutenue par le Retail Warehousing
Malgré une actualité animée par des faillites telles que Casa et Esprit ou des restructurations d’enseignes telles que Maisons du Monde, le marché du retail fait preuve de résilience.
La prise en occupation est similaire à celle de 2023, avec un total de 421.000 m². Ce chiffre est soutenu par le segment du Retail Warehousing qui, avec 236.586 m², progresse de pas moins de 20% en base annuelle.
Cependant, le segment des Shopping Centers recule de 27% pour atteindre un peu plus de 40.000 m², ce qui s’explique notamment par l’absence de nouvelles ouvertures. Le segment High Street est également en recul de 13% à 144.584 m², reflétant ainsi le fléchissement de la confiance des consommateurs et la prudence des retailers dans leur politique d’ouverture de nouveaux emplacements.
En 2024, la Flandre a attiré 58% du volume annuel et Anvers demeure la première ville flamande avec 22.146 m². Au niveau national, la région de Bruxelles s’octroie la plus grande part du marché avec 58.216 m², un chiffre quasi inchangé par rapport à 2023. Il est à noter que des enseignes comme Medimarket, Kruidvat ou Electrodepot continuent leur expansion, contribuant ainsi à la dynamique du marché de l’immobilier commercial.
Des loyers en légère progression
Les loyers sont stables en High Street à Bruxelles (1.650€/m²/an) et sont en légère progression de 3% (vs Q1
2024) à Anvers pour atteindre 1.700€/m²/an. Le Meir reste la destination la plus prisée par les retailers en Belgique, et donc la plus chère. Cependant, à l’instar de la Rue Neuve à Bruxelles, les loyers restent encore inférieurs aux niveaux observés il y a quelques années.
Une tendance similaire est constatée pour les centres commerciaux : une hausse de 4% est enregistrée, portant les loyers à 1.275€/m²/an au Woluwe Shopping ainsi qu’au Wijnegem.
Une hausse plus sensible de 6% est observée pour les meilleurs emplacements en retail warehousing. Pour les locaux qui répondent aux nouvelles normes environnementales, les loyers affichés atteignent 180€/m²/an à Bruxelles et à Anvers.
Il est important de noter que ces chiffres représentent des loyers faciaux qui, dans ce contexte de marché en transition, bénéficient de l’accompagnement généreux de la part des bailleurs. Cette pratique permet de maintenir la valeur locative tout en offrant une flexibilité aux locataires.
Un marché de l’investissement en retail contrasté
Sur le marché de l’investissement européen, le retail tire son épingle du jeu avec un volume total de quelque 32,5 milliards d’euros, soit une progression de 21% par rapport aux volumes réalisés en 2023. En revanche, alors que 2023 était un excellent cru, l’investissement en retail en Belgique a affiché un net recul l’année dernière. En effet, avec un volume de 525 millions d’euros, la chute est de 40%. Il convient toutefois de nuancer cette apparente sous-performance : 2023 a été marquée par des ventes de grands portefeuilles et était ainsi exceptionnelle. Si l’on prend comme référence le volume moyen des 5 années précédentes, le recul est limité à une dizaine de pourcents.
La transaction phare de la fin d’année a été la vente du Stadsfeestzaal au fond immobilier privé Ablon Retail
Real Estate. Celle-ci a contribué à porter la part des centres commerciaux dans le volume total à près de 25%. Néanmoins ce sont les retail warehousings qui dominent toujours largement avec 37%. Ce segment fût effectivement très prisé l’année dernière par les investisseurs privés, notamment en raison de sa liquidité importante. Le segment High Street suit avec 30%, encore une fois soutenu par une importante vente de portefeuille, celui d’Ici Paris-XL acheté par un investisseur privé. Observons au passage que les investisseurs privés restent les plus actifs dans tous les segments. Il est cependant important de noter que nous constatons un regain d’intérêt des institutionnels, notamment sur le marché du retail warehousing.
Les investisseurs sont principalement d’origine belge (97%), une tendance également observée dans les segments des bureaux et de l’industrie. En revanche, nous observons que les investisseurs étrangers tels que les SCPI françaises s’intéressent de plus en plus à la Belgique et plus précisément aux immeubles commerciaux qui offrent une liquidité appréciable et des beaux rendements le tout dans un marché Belge apprécié par les investisseurs Européens pour sa résilience et sa volatilité limitée.
Les rendements « prime » sont restés globalement stables en High Street à 4,85% ainsi qu’en retail warehousing à 5,80%. Par contre, concernant les centres commerciaux, les rendements ont suivi la tendance haussière enregistrée un peu partout en Europe ces 24 derniers mois et s’élèvent désormais à 5,75% en Belgique contre 5,20% il y a un an. Cela signifie que les centres commerciaux ont perdu un peu de leur valeur par rapport à 2022 et 2023. Selon nous, il ne devrait pas y avoir de grands changements au moins jusqu’à l’automne, le contexte macro-économique n’étant pas propice à des revalorisations. Cependant, la hausse des loyers n’augure pas non plus de diminutions de valeur.
Tendances
Cinq ans après le début de la pandémie, le paysage du retail a connu une métamorphose profonde, orchestrée par l’interaction dynamique entre enseignes, propriétaires immobiliers et consommateurs. JLL observe une évolution marquée : d’un marché autrefois florissant, caractérisé par des listes d’attente et des pas-de-porte à un environnement segmenté en catégories distinctes. L’émergence d’acteurs multifonctionnels, l’essor du e-commerce et l’impact de la crise sanitaire ont redéfini les contours du commerce essentiel et non-essentiel.
Dans ce contexte en mutation, chaque acteur fait face à des défis uniques. Les marques, confrontées à des taux d’effort élevés, réinventent leurs espaces commerciaux en lieux d’expérience, tout en embrassant la transition numérique et les préoccupations ESG. Les propriétaires immobiliers, quant à eux, jonglent entre la gestion de la vacance et la nécessité de repenser leurs espaces pour répondre aux nouvelles attentes. Enfin, les consommateurs, tiraillés entre contraintes budgétaires et quête d’expériences significatives, adoptent des habitudes d’achat hybrides, alliant digital et physique.
Raja Lachhab à, Head of Retail Belux chez JLL, souligne : « Notre équipe Retail offre une expertise différente, plus analytique, guidant les enseignes avec des indicateurs novateurs et conseillant les propriétaires face à l’évolution du marché. Notre vision est claire : associer le meilleur concept au meilleur emplacement. Dans ce paysage en constante évolution, JLL s’engage à fournir des insights stratégiques, permettant à nos clients de prospérer dans cet environnement dynamique. » Photo : Raja Lachhab
