Immobilier à Bruxelles : pourquoi les frais d’enregistrement restent plus élevés qu’en Wallonie et en Flandre
Immobilier : pourquoi Bruxelles n’a pas réduit les droits d’enregistrement comme la Flandre et la Wallonie
Alors que la Flandre applique un taux de 2 % et que la Wallonie est passée à 3 % pour l’achat d’une première habitation, la Région de Bruxelles-Capitale continue d’imposer un taux de 12,5 % sur les droits d’enregistrement. Une différence qui interroge de nombreux acheteurs, surtout dans un contexte de flambée des prix de l’immobilier. Bruxelles est-elle à la traîne ? Et cette situation est-elle liée à l’instabilité politique régionale ? Décryptage.
Une compétence régionale, pas fédérale
En Belgique, les droits d’enregistrement relèvent d’une compétence régionale. Chaque Région dispose donc d’une liberté quasi totale pour fixer ses taux, ses réductions ou ses mécanismes de soutien à l’accession à la propriété. Il ne s’agit donc pas d’un oubli ou d’un retard administratif : Bruxelles fait un choix différent, là où la Flandre et la Wallonie ont opté pour des taux fortement réduits.
Depuis plusieurs années, la Région de Bruxelles-Capitale a préféré maintenir un taux élevé, tout en introduisant un abattement fiscal. Concrètement, pour un acheteur qui acquiert sa résidence principale, les premiers 200 000 euros du prix du bien ne sont pas soumis aux droits d’enregistrement, à condition que le prix total ne dépasse pas 600 000 euros et que certaines conditions soient respectées.
Une logique budgétaire assumée
Ce choix repose d’abord sur une logique budgétaire. Bruxelles, région fortement urbanisée et densément peuplée, dépend largement des recettes issues de l’immobilier pour financer ses politiques publiques. Réduire le taux à 2 % ou 3 % pour tous les acheteurs représenterait une perte de revenus importante et structurelle.
L’abattement, au contraire, permet de cibler l’aide principalement vers les ménages achetant des biens de prix modéré, souvent des primo-acquéreurs. Pour les biens plus chers, l’effet de la mesure s’estompe progressivement, ce qui permet à la Région de préserver une partie de ses recettes fiscales.
Un marché immobilier très spécifique
Le marché immobilier bruxellois se distingue fortement de celui des autres Régions. Les prix y sont globalement plus élevés, la pression foncière est plus forte et la part des investisseurs et des acheteurs non-résidents y est plus importante.
Dans ce contexte, un taux réduit uniforme profiterait aussi à des acheteurs disposant d’un pouvoir d’achat élevé ou à des investisseurs, ce que certains responsables politiques bruxellois ont voulu éviter. L’abattement est perçu comme un outil plus ciblé socialement, même s’il est souvent jugé moins lisible par le grand public.
L’absence de gouvernement : un facteur secondaire
La question revient régulièrement : l’absence ou l’instabilité d’un gouvernement bruxellois explique-t-elle l’absence d’une réforme comparable à celles de la Flandre et de la Wallonie ? La réponse est nuancée.
Il est vrai que les périodes de crise politique ou de négociations prolongées peuvent ralentir les réformes fiscales ambitieuses. Modifier en profondeur les droits d’enregistrement nécessite un accord politique large, des simulations budgétaires et un calendrier législatif précis.
Cependant, ce n’est pas la cause principale. Même lors de périodes de stabilité gouvernementale, Bruxelles n’a jamais franchi le pas d’un taux réduit unique. Cela confirme que l’absence de réforme relève avant tout d’un choix politique assumé, et non d’une impossibilité institutionnelle.
Une mesure de plus en plus contestée
Sur le terrain, la comparaison avec la Flandre et la Wallonie alimente un sentiment d’injustice chez de nombreux acheteurs bruxellois. Pour des biens de prix moyen ou élevé, l’abattement ne compense pas la différence de taux, et la facture finale reste nettement plus lourde.
Des voix s’élèvent régulièrement pour réclamer une réforme en profondeur, notamment afin de renforcer l’attractivité résidentielle de Bruxelles et freiner l’exode de certaines familles vers la périphérie flamande ou wallonne.
Un débat appelé à revenir
À moyen terme, la question des droits d’enregistrement à Bruxelles devrait revenir sur la table. Entre pression citoyenne, concurrence fiscale entre Régions et difficultés d’accès au logement, le statu quo devient de plus en plus difficile à défendre politiquement.
Mais à ce stade, une chose est claire : Bruxelles n’est pas bloquée par défaut de gouvernement, elle applique une stratégie fiscale différente, fondée sur l’abattement plutôt que sur un taux réduit. Un choix qui continue de diviser, à l’heure où l’immobilier reste un enjeu majeur pour l’avenir de la capitale.
